交投量创3年来新低

　　今年2月，上海楼市遭遇寒流，商品房和商品住宅的新增供应量、成交量均创2005年以来的最低水平。

　　来自佑威房地产研究中心的数据显示，上海商品房(剔除动迁、配套)的成交量已连续下跌了半年，2月仅成交57.76万平方米，环比下降57.03%。其中，商品住宅的成交量也呈持续下降之势，2月仅成交3259套，即35.34万平方米，只相当于2007年周平均成交水平(41.19万平方米)的86%。

　　从个案的表现来看，今年1月，上海成交量在1万平方米以上的项目多达17个，而2月仅闵行的爱庐世纪新苑一个项目成交量在1万平方米以上。新增供应方面，2月商品房新增供应量为68.05万平方米，较1月下降了60.4%，是2005年以来新增供应最少的月度。其中，商品住宅供应量为38.39万平方米，较1月大幅下降了62.5%，仅有28个项目推出商品住宅房源。

　　多重因素影响

　　因春节假期关系，2月历来是楼市成交的低谷。而今年2月，在“楼市拐点论”甚嚣尘上的情况下，成交量跌至历史最低水平。对此，佑威房地产研究中心分析师黄河滔认为，这是由内在和外部压力共同造成的。去年，上海楼市的繁荣使得购房能量大大释放，共成交2089万平方米商品住宅，较2006年大幅增长了24.53%，达到历年峰值。而现在属于购买量枯竭后的调整期。

　　此外，去年9月后纷至沓来的调控政策对上海楼市产生了巨大影响。特别是去年9月底，国家提高第二套房贷首付，以抑制楼市中高档需求。随后又推出了各种保障性住房政策，使得低端购房者也开始观望，导致去年9月之后的成交量一路下滑至今。

　　而今年2月的雨雪天气和降价风潮也是导致成交量降到冰点的主要原因之一。2月前期，恶劣的雨雪天气降临上海，直接导致人们看房困难，影响楼市成交。在2月后期，上海楼市遍吹“降价风”，购房者下单减少而持币观望，进一步压抑了楼市的成交。

　　由于成交低迷，2月新上市房源滞销，并导致其他更多新盘不愿上市，供应量也跌到历史低点。

　　在2月的商品住宅新增区域分布上，主要集中在南汇、青浦、嘉定3区，三者分别上市了7.71万平方米、7.66万平方米和5.38万平方米。徐汇区因为徐汇新城一次性推盘536套公寓，达4.86万平方米，跻身全市各区供应量第四。静安、卢湾、普陀、闸北、杨浦5区都没有新增房源，黄浦、长宁、虹口3个区的新增供应量也仅为1.68万平方米。

　　后市需求减少

　　上海二手房指数办公室表示，受央行严控信贷，尤其是针对“第二套房”贷款严格审核的政策影响，市场中投资性购房需求受到明显抑制。多数投资者获取优惠利率贷款难度加大，资金成本大幅上升，不得不重新考虑投资计划。原先不少打算“梯度消费”的购房群体，受该政策影响改变了既定计划，选择暂时观望。在这种局面下，二手房市场表现较冷清，持币观望成为近期特征。

　　而上海二手房市场受银行控制信贷、挂牌房源销售周期加长，以及后市暂不明朗等因素的影响，短期内将持续这种价格涨幅回落、成交低迷的清淡局面。“虽然部分区域价格涨幅出现快速下滑，但市场需求依然存在。通过对近几个月市中心板块价格的监控发现，无论是售后工房中的老工房还是次新房，价格仍显现强劲支撑。这种支撑来源于市中心区域供应量偏紧的格局，因此价格在缓慢攀升。”

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，虽然在政府公布的2008年住宅建设计划中，浦东、黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；但这30%将主要集中在浦东、徐汇两个面积较大，又都处于外环外的区域，其余8个真正的中心区的供应量将寥寥无几。

　　对于2008年楼市的供需情况，薛建雄认为，由于2007年3279万平方米的历史性高成交消耗了大量的购买力，加上第二套房贷政策和保障性房源对需求的压制和疏导，“预计2008年的需求量将会跌到与2006年1841万平方米相当的水平。这相对于今年政府公布的2000万平方米住宅的可预售面积要小，类似去年严重供不应求的局面将难以再现。”(邓旭)

(本文来源：国际金融报 )